המדריך לבניית מרפסת בדירה

קיימות שתי אפשרויות להרחבת מרפסות קיימות או הוספתן לבניין קיים:

מכוח תוכנית קיימת: כל עוד קיימת תוכנית בתוקף, ההליך התכנוני יכול להיות קצר מאוד (מספר חודשים). למעשה, במקרה זה נדרש רק היתר בנייה של הוועדה המקומית.

הכנת תוכנית בניין עיר חדשה: אם לא קיימת תוכנית בתוקף, יש לפעול לקידום תב"ע המאפשרת הוספת או הרחבת מרפסות. הליך זה כרוך בזמן רב יחסית, בעיקר בשל העובדה שנדרש ראשית לקדם תוכנית שכזו (עלול לקחת כמה שנים). במידה ויוגשו התנגדויות, הדבר עלול להאריך את משך קבלת התוכנית בכמה שנים נוספות.

 

כמה זה עולה לנו?

עלויות הגדלת שטחה של מרפסת קיימת נאמדות בכ-2,000 שקל למטר מרובע. עם זאת, חשוב להבין שמדובר בעלות שלא כוללת עבודות גמר, תוספות שונות, הוצאות בלתי צפויות וכו'. אם מדובר בהרחבת מרפסת תלויה, עלות ההליך עלולה להכפיל עצמה.

עד כמה זה משתלם? שוויו של מטר מרובע של מרפסת הוא כ-50% ממטר מרובע בתוך הדירה. תוספת זו לערך הבית היא משמעותית ומהווה חלק גדול ממכלול השיקולים. ניתן לומר בהערכה גסה, כי הרחבת מרפסת קטנה למרפסת שמש רחבת ידיים עם כמה כיווני אוויר ונוף, מעלה את ערך הדירה בכ-10% והופכת את הליך מכירתה למהיר יותר.

קידום תב"ע או הוצאת היתר הם הליכים מורכבכים המחייבים הבנה מעמיקה בדיני התכנון והבנייה, ולכן חובה להיוועץ באנשי מקצוע מתאימים כדוגמת אדריכל ועו"ד. בנוסף, ייתכן שתיתקלו בהתנגדויות מצד השכנים.

על פי החוק, יש צורך בהסכמת בעלי הדירות שבבעלותם 3/4 (75%) מהדירות ו-2/3 מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. ללא הסכמה זו יהיה קשה מאוד להוציא את פרויקט בניית או הרחבת המרפסת לפועל. האפשרות היחידה היא לפנות לוועדה המקומית, שרשאית להפנות את הצדדים לבית המשפט.

חשוב לציין כי כל בעל דירה המתנגד להחלטה שהתקבלה להרחבת או להוספת מרפסת, וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו; או בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהיעדר הסכמה; או אם מדובר בבעל דירה החולק על קביעת השמאי – רשאים להגיש תביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים.

גם השכנים בבניינים הסמוכים עלולים להתנגד, וגם אם בסופו של התהליך ההתנגדות תידחה –  הדבר עלול לקחת זמן לא מבוטל. כמו כן, אם אתם נתקלים בחריגה מקווי הבניין, ניתן לבקש היתר לחרוג מקווי הבניין הקדמי והאחורי. זאת במידה שהמרפסת בנויה בגובה 2.5 מטרים לפחות מעל הקרקע וחורגת בשני מטרים או ב-40%, לפי הנמוך מבין השניים, מקו הבניין.